Si su empresa desarrolla y vende unidades de proyecto propio, la compraventa y promoción de inmuebles es su giro, y el giro está alcanzado. No hay actividad que revisar caso por caso: desde la primera unidad que vende, le corresponde.
Lo que cambia respecto de una inmobiliaria que intermedia es su posición en la operación. Usted no acerca a dos partes: usted es la parte vendedora y es quien recibe el dinero. Eso mueve dónde está el riesgo y qué tiene que poder demostrar.
Desarrollador o intermediario: no es lo mismo
Una inmobiliaria que intermedia documenta a comprador y vendedor, porque ninguno de los dos es ella. Usted es el vendedor, así que la contraparte que tiene que conocer es el comprador — y el escrutinio se concentra ahí, porque además el dinero entra a su cuenta.
La segunda diferencia es el tiempo. En una intermediación la operación se cierra en un acto; en un proyecto propio, la compra se paga a lo largo de meses o años antes de la escritura. El expediente no se arma el día del cierre: se va acumulando desde la reserva.
Y la tercera es el volumen. La unidad de cumplimiento es cada unidad vendida, no el proyecto. Llevar un solo expediente del edificio es el error que más caro sale cuando piden el de un comprador concreto.
Si además de vender lo propio intermedia unidades de terceros, conviven los dos casos y conviene distinguir en qué carácter actuó en cada operación. Confírmelo con su asesor.
Qué pedir y qué conservar por cada unidad
Adáptelo a su operación y confírmelo con su asesor:
- El DPI del comprador —o patente de comercio y representación legal si compra una persona jurídica— y la verificación de su identidad.
- El respaldo del origen de los fondos cuando el monto lo amerita: de dónde sale el enganche y de dónde salen las cuotas.
- La declaración de beneficiario final cuando el comprador es persona jurídica, con participación igual o mayor al 15 %.
- El expediente de la unidad: reserva, promesa de compraventa, plan de pagos, comprobantes de cada abono y la escritura.
- La constancia de quién pagó cada cuota, si no fue el comprador.
Obligaciones que se activan por el hecho
Valor declarado frente al valor real: la diferencia entre el precio de lista y el valor que se declara en la escritura es la señal de alerta número uno del sector. Compárelos y deje anotada la diferencia si la hay, aunque la operación siga adelante.
Pago de un tercero: si quien abona no es el comprador, documéntelo y examínelo. En preventa es frecuente y por eso mismo pasa desapercibido.
Efectivo sobre umbral: si recibe pagos en efectivo iguales o superiores al monto que establezca la Ley —confírmelo con su asesor— debe registrarlos y, en su caso, remitirlos en los plazos del régimen transitorio (AG 118-2002 Art. 14).
Beneficiario final: cuando el comprador es persona jurídica, identifique al dueño real con participación igual o mayor al 15 %.
Evidencia típica en una desarrolladora
La Biblioteca de formatos de Observia prellena documentos con los datos de su organización. Usted completa, imprime para firma si corresponde y conserva con respaldo digital verificable.
- Origen de fondos
- Identificación del comprador
- Debida diligencia intensificada cuando el caso lo amerita